Современное домоуправление подводные камни и профессиональные вызовы

Современное домоуправление: подводные камни и профессиональные вызовы

На своих страницах мы писали об успешном опыте управления МКД со стороны ТСЖ – однако это, скорее, исключение из правил. О непредвиденных трудностях, профессиональных испытаниях и разочарованиях – интервью с генеральным директором Управляющей компании «КВАРТАЛ» Георгием Тетдоевым.

Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

— Расскажите, почему управлять многоэтажным многоквартирным домом через ТСН – практически невозможно?

— Зачастую у людей закрадывается мысль, что это легко и просто. Раз я живу в доме и периодически указываю УК на недочеты в работе, – обычно по содержанию мест общего пользования – то почему я не могу управлять вместо них? Но дело в том, что мы видим лишь небольшую часть того, чем занимается управляющая компания.

Законодатели регламентируют деятельность управляющих компаний очень строго, мы обязаны выполнять многие требования, отчитываясь за каждый шаг перед жителями и надзорными органами.

Например, раскрывать информацию о своей деятельности, сразу на трех порталах. Причем на каждом портале свои формы – получается, информация одна и та же, но в разных разрезах. ГИС ЖКХ – это новый портал. Реформа ЖКХ – это старый портал. И третий портал у Правительства Москвы. Ясно, что составление дублирующих отчетов — это излишняя нагрузка, которую приходится нести УК и жителям.

Есть еще одна часть, которая не так видна, как клининг, но с которой жители сталкиваются повседневно – это обслуживание инженерных систем. Если не обслуживать их регулярно, они непременно выйдут из строя, но не сразу… Знаете, по аналогии с автомобилем: техосмотры не проводишь, а он проезжает 15 тысяч километров, потом – еще 15 тысяч. А потом просто встает.

И здесь вопрос во многом упирается в добросовестность управляющих компаний. Скажем, когда мы приступили к управлению домом, лифты вроде бы ходили (обслуживаем два дома с 6-ю быстроходными лифтами), но потом выяснилось, что на половине из них уже полтора года как надо менять канатоведущие шкивы и канаты. Бывшая управляющая организация – на тот момент ТСН – никаких действий не предпринимала.

Из-за некомпетентности у ТСН были проблемы с созданием, их протокол был признан незаконным. Дальше – они не смогли отладить систему сбора денег за обслуживание, и в итоге перестали обслуживать инженерные системы, занимаясь только уборкой мест общего пользования…

— Насколько мне известно, ваш приход в этот дом был представлен предыдущей УК, как «рейдерский захват»…

— На самом деле, законодательство идет по пути ужесточения, в 2015 году было введено лицензирование УК с обязательным подтверждением квалификации руководителя. Но самое главное, УК может приступить к управлению домом только после того, как информация о смене УК будет внесена в Реестр лицензий субъекта федерации.

Как это работает? Либо ты стал победителем конкурса, который провел орган местного самоуправления – в случае, если сами жители не выбрали способ управления – либо тебя выбрали на собрании собственников. Далее жилинспекция проверяет протокол собрания или протокол открытого конкурса, проверяет, есть ли у УК лицензия – и если все хорошо, вносит изменения в реестр лицензий. И только после этого ты можешь приступить к управлению домом. Предыдущая компания из реестра исключается.

Если предыдущая УК не разместила информацию о том, что договор с ней расторгнут – здесь может быть некий конфликт: новая компания пришла, а старая не хочет уходить – в этом случае жилинспекция приостанавливает вопрос внесения изменений в реестр, повторно проверяет протокол собрания, запрашивает документы у предыдущей компании. И по итогам, либо отказывает новой управляющей компании по вопросу внесения изменений, либо согласовывает этот вопрос со старой.

В этом доме была такая же проверка. Она шла долго, потому что на тот момент в доме существовали два ТСН. Одно практически управляло, а другое ТСН было создано незадолго до проведения конкурса и претендовало на управление – и все направили свои заявления в жилинспекцию… В нашем случае конкурс был проведен 1 июля, а к работе мы приступили с 1 октября – ровно из-за проверки.

Рейдерские захваты, по нашему глубокому убеждению, остались в прошлом. И когда вы слышите об очередной «революции», это в большинстве случаев попытка уходящей компании представить сложившуюся ситуацию, как некое незаконное действие и создать сложности компании приходящей. Ну кто захочет общаться с рейдером? Кто захочет ему платить?

К слову сказать, в этом доме была такая же ситуация. Мы провели переговоры с ТСН, договорились о передаче технической документации, осмотрели дом, повели собеседование с сотрудниками. Но потом все изменилось, и предыдущая УК заявила, что никоим образом не намерена отдавать нам бразды правления.

Поэтому, когда информация об управлении домом была внесена в реестр лицензий – а с этого момента ты несешь ответственность за все, что происходит в доме, хорошее или плохое – нам пришлось занять технические помещения для того, чтобы получить доступ к оборудованию. Собственно, это вызвало негативный резонанс, которого мы не хотели, но выбора в той ситуации у нас не было.

И предыдущая компания сказала, что это рейдерский захват. На двери в комнате приема жителей висело объявление, что «…в связи с готовящимся рейдерским захватом прием жителей ведется по записи». Сейчас это все воспринимается с юмором, но тогда было не до смеха.

— Может быть, осталось еще что «докрутить» в законодательстве, чтобы таких вещей не происходило?

— У жилинспекции уже есть все рычаги. И что я бы хотел увидеть: применение существующего законодательства – быстро и бескомпромиссно. Потому что есть ощущение, что жилинспекция не успевает применять весь имеющийся арсенал средств. Например, если УК управляет домом без внесения информации об этом в реестр лицензий более полугода, это повод для отзыва лицензии на управление – компания утрачивает статус и теряет все свои дома. Но на практике я не видел, чтобы такие отзывы происходили.

— Расскажите о самой сложной ситуации, связанной с обслуживанием этого дома.

— Дом жил без заключенного договора на тепло последние два года до нашего прихода. То есть договора на тепло не было вообще, ни копейки в МОЭК не платилось. Как это произошло? В свое время ТСН провело собрание, где жители приняли решение о расчете с МОЭК напрямую, минуя свою управляющую организацию. Действительно, в Жилищном кодексе такая возможность предусмотрена, но на практике механизм прямых расчетов до сих пор не реализован.

Поэтому МОЭК ответил, что он никак не может рассчитываться отдельно с каждым жителем. ТСН отказалось заключать договор теплоснабжения. Естественно, поставщик не стал собирать напрямую, накопился долг, проблема остро встала перед поставщиком и органами исполнительной власти – возникла угроза отключения дома от тепла.

Это не все, в последние несколько лет дом не сдавался к зиме, системы отопления не проходили соответствующую подготовку и не предъявлялись поставщику тепловой энергии. Поставщик каждый год должен убеждаться, что жители готовы к приему тепловой энергии, что проведена вся профилактическая работа, в том числе опрессовка. Были случаи, когда для осмотра теплового хозяйства органам власти приходилось прорываться в дом с полицией. В конце концов – в мае 2016 г. было принято решение признать тепловой пункт домов бесхозным и передать его в ведение МОЭК.

Нужно сказать, поставка тепла в дом может осуществляется в двух разных точках: до теплового пункта, когда жители приобретают теплоноситель температурой до 130’ и в своем ИТП сами делают из него горячую воду и отопление – так у нас происходит сейчас. Либо после теплового пункта, когда жители покупают уже подготовленный для подачи в дом теплоноситель температурой до 80’ и горячую воду — 60’

В деньгах это значит, что, во-первых, тариф на тепловую энергию на 30% больше, потому что обслуживание ИТП – это тоже затраты. Второй, и главный момент: в наших домах на выходе из ИТП нет счетчика, поэтому потребленное тепло считают по нормативу, что в два раза больше фактического расхода. В итоге, получается, что с передачей ИТП на баланс МОЭК плата за тепло увеличивается в 2,5 раза.

Когда мы начали работу, то подписали договор с протоколом разногласий. Достаточно долго ходили и в управу, в префектуру и другие структуры Правительства Москвы, просили подключиться жителей. Подняли документы инвестиционного контракта и доказали, что ИТП никак не может быть отчужден у жителей, что он принадлежит им на правах долевой собственности и его необходимо вернуть.

На это ушел год. Все это время МОЭК выставлял нам большие счета, а мы жителям – маленькие. Было сложно, на совещаниях в управе и префектуре нас предупреждали, если не заключим договор с МОЭК на их условиях, то будем признаны уклонившимися от исполнения обязанностей. И будет новый конкурс, придет другая, более сговорчивая компания…

Прошел почти год, ситуация складывалась следующим образом: шла активная сдача к зиме, мы были в числе не сдавшихся, потому что сумма нашей задолженности, по расчетам МОЭК, составляла 25 млн. рублей – цифра набежала меньше, чем за год! Долги предыдущей компании на новую не переносятся, они так и остались непогашенными, с ними МОЭК разбирается до сих пор.

В итоге, мы сумели доказать, что ИТП принадлежит жителям. Было выпущено постановление Правительства Москвы об исключении этого ИТП из списка бесхозных. И МОЭК сделала перерасчет, сократив задолженность с 25 до 10 млн. рублей. Погасили, отчитались и с тех пор живем в новой реальности, где все вопросы урегулированы.

Был еще один важный вопрос. Все 13 лет жизни дома у нас на балансе находился тепловой ввод, труба, которая протянута к дому от основной теплотрассы, протяженностью 150! метров. По жилищном законодательству, тепловой ввод не имеет к жителям никакого отношения и обеспечить поставку тепла – это обязанность города.

— Так был составлен инвестконтракт?

— В инвестконтракте как раз и было указано, что объект передается на баланс городу. Но «прочитан» он был как-то иначе. В итоге предыдущие управляющие организации подписывали акт разграничения, закрепляющий тепловой ввод за жителями. Это тоже к вопросу о профессионализме сотрудников управляющей компании. Как правило, ресурсоснабжающие организации предлагает договор не в твою пользу, даже вопреки имеющимся документам. И достаточно серьезно давят. И вопрос уже в том, как отстоять свою позицию. Предыдущие компании не смогли или не захотели, это уже второй вопрос. Но дело-то в том, что этот тепловой ввод в любой момент мог испортиться. А это земляные работы, ремонт…

Это расходы, не совместимые с эксплуатационным бюджетом объекта! Слава Богу, 10 лет ничего со вводом не происходило – но ведь как раз в это время и начинаются всякие инциденты, поэтому для нас было крайне важно снять риски с жителей. И нам это далось неимоверными усилиями. Сначала признали бесхозными ИТП и тепловой ввод, отдали их городу – а впоследствии настояли на возвращении одного ИТП, без трубы. И в итоге, впервые за всю историю дома тепловой ввод передан на обслуживание МОЭК. Это большая наша заслуга, которой мы гордимся.

— Насколько масштабны те негативные последствия, которые оказывает период «двоевластия» на взаиморасчеты с ресурсоснабжающими организациями?

— Безусловно, основной вызов, стоящий перед УК, это сбор платежей за ЖКХ. Сфера устроена так, что сначала ты оказываешь услугу, а потом выставляешь за нее счет. Ты как бы кредитуешь своего заказчика. И чисто психологически, заставить себя заплатить за потребленную и уже забытую услугу сложно.

В случае конфликта задача сбора коммунальных платежей осложняется в разы. В это время мотивация «не платить» обретает большую силу, и житель не платит никому. Конечно, тот, кто может открыть сайт ГИС ЖКХ и понять, кто же управляет его домом, быстро разберется в ситуации. Но чтобы наладить платежную дисциплину, нашему клиентскому блоку все равно пришлось потратить огромное количество усилий.

Естественно, что в первые месяцы работы мы испытывали достаточно серьезные сложности. И в том числе это выражалось в росте задолженности перед ресурсоснабжающими организациями. Как мы выходили из этой ситуации? Платили маленькими частями, столько, сколько собирали, демонстрируя тем самым свою добросовестность и намерение платить в принципе.

Да, было сложно, было много переговоров, мы объясняли нашу ситуацию. И в итоге со всеми нашли взаимопонимание. Не прошло и года как мы погасили всю задолженность. Получили соответствующие письма-подтверждения, что способствовало укреплению доверительных отношений с жителями.

— Какие способы к принуждению неплательщиков вы используете?

Прежде всего хотим поблагодарить наших клиентов за хорошую платежную дисциплину. В этом есть и наша заслуга – мы добросовестно подходим к выполнению своих обязанностей, информируем клиентов о проделанной работе, размещаем фотоотчеты, оперативно предоставляем разъяснения о начислениях. Через личный кабинет клиента можно сдать показания приборов учета, получить информацию о выставленных счетах. На нашем сайте можно осуществить оплату банковской картой без взимания комиссии, для приверженцев традиционной формы оплаты в подъездах установлены платежные терминалы.

Наша команда работает в сфере ЖКХ с 2003 года, и за это время не было случая, чтобы мы прибегали к ограничению водоотведения. Однако, в прошлом году, когда завершились все суды и больше не оставалось никакой «неясности», а значительная часть жителей не начала производить оплату, мы сказали всем, кто не платил, что ждать больше не можем по объективной причине задолженности перед МОЭК – иначе завтра нас обанкротят и дом...






ЖКХАрхитектураБизнесВластьИнтерьерНедвижимостьНовостиРазноеСтройматериалыТехнологии

Современное домоуправление: подводные камни и профессиональные вызовы | Если фасадом не вышел: дом, расположенный за «красной линией» парадного проспекта, стоит без ремонта уже много лет

Современное домоуправление: подводные камни и профессиональные вызовы | Наноцемент: чудо в кармане

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *