В 2015м ипотеку спасло государство спасет ли ипотека строительство в 2016м

В 2015-м ипотеку спасло государство, спасет ли ипотека строительство в 2016-м

Как чувствует себя в кризисные времена ипотека, ключевой фактор развития двух важнейших секторов российской экономики — строительства и банковской системы?
Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

Так случилось, что в кризис ипотека стала ключевым фактором развития двух важнейших секторов российской экономики: строительства и банковской системы. Этим во многом и объясняется пристальное внимание к такому виду кредитования. Организованный рейтинговым агентством RAEX (Эксперт РА) круглый стол «Ипотека в России» подтвердил вывод о возрастающем значении этого финансового инструмента.

 

Одни ушли, другие пришли

Российская ипотека нынче переживает не лучшие времена. В первом полугодии 2015 года объем выданных кредитов упал на 40%. Правда, это лучше, чем в предыдущий кризис: тогда за первые шесть месяцев 2009-го кредитование сократилось сразу на 80%.

Во многом такой относительно удовлетворительный результат стал возможен благодаря двум причинам: снижению ключевой ставки со стороны Центробанка и госпрограмме субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на уровне 11,5%.

Многие банки всерьез налегли на ипотеку. Точнее, между ними произошел раскол: одни ушли с этого рынка, другие, наоборот, заняли еще большую нишу. В первую очередь, это касается банков с государственным участием. Их доля быстро растет и уже достигла 86%. Бесспорным лидером является Сбербанк, в первом полугодии 2015 года он увеличил свое присутствие в этом сегменте с 51% до 66%.

Правда, некоторые кредитные организации с госучастием уменьшили кредитование. У ВТБ24 оно упало на 5%, у «Газпромбанка» снизилось с 4% до 1,7%. Согласно прогнозу Эксперт РА, к концу текущего года до 90% всех ипотечных кредитов будут выдавать госбанки. Если прогноз реализуется, это будет для них максимальным результатом.

В 2015-м ипотеку спасло государство, спасет ли ипотека строительство в 2016-м

 

Вслед за базовой ставкой

Как ни странно, но пока кризис не сильно повлиял на просрочку погашения ипотечных кредитов: она составляет менее полутора процентов, что следует признать неплохим показателем. Лидерами среди неплательщиков является малый и средний бизнес. Правда, начиная со второго квартала, просрочка постепенно растет и у ипотечных заемщиков. В свое время далеко не все рассчитали свои возможности и теперь пожинают плоды докризисного легкомыслия.

Эксперты предсказывают, что объем кредитования в 2015 году составит 1 трлн руб., а ставка по кредитам может упасть до 10,5—11%. Основанием для такого вывода служит то, что, согласно опросу, 60% банков ставку снижают.

По мнению большинства банковских аналитиков, в 2016 году не стоит ожидать ни улучшения, ни ухудшения ситуации на рынке ипотечного кредитования. При базовой инфляции в 10% процентная ставка составит 10—11%.

В 2015-м ипотеку спасло государство, спасет ли ипотека строительство в 2016-м

 

Ипотека как бизнес

Хотя для многих банков ипотека становится основным продуктом, с точки зрения доходности она находится на критическом уровне. По словам руководителя по развитию ипотечного кредитования банка «Союз» Елены Барминой, средняя маржа в этом сегменте в лучшем случае составляет 3%. То есть она едва покрывает оперативные расходы от этого вида деятельности.

У многих банков она еще меньше, а есть даже такие, у которых маржа близка к нулю. Правда, как показывает мировой опыт, и с такими цифрами можно себя неплохо чувствовать. Например, в США по ипотечным операциям средняя маржа составляет 0,5—0,75%. И ничего, как-то выживают…

Наша проблема в том, что в России расходы на ведение бизнеса значительно больше, чем в Америке и в Европе. Это связано с рядом причин. Например, у нас используют более отсталые банковские технологии. Также играет роль масштаб: и по этой части мы сильно уступаем американским размерам.

Другое дело, что некоторые банки, в основном с госучастием, не придают столь драматическое значение вопросу сокращения маржи. Для них главное на данный момент — застолбить свою делянку на этом рынке, и чем она больше, тем лучше.

Скорее всего, в ближайшем будущем это положение вряд ли изменится. Качественное развитие ипотечного кредитования тормозится снижением доходов потенциальных заемщиков. Пока они не начнут расти, на рынке мало что изменится.

Но и банки не должны относиться пассивно к такому положению. Им следует лучше анализировать ситуацию на предмет того, достроит ли конкретный девелопер конкретный дом или не сдюжит. И закладывать в ставку эти риски. Если они минимальны — проценты должны быть меньше, если большие — то повышаться.

В 2015-м ипотеку спасло государство, спасет ли ипотека строительство в 2016-м

 

Спасибо дальновидному правительству

За ситуацией на ипотечном рынке внимательно следят застройщики. И реагируют на нее, правда, все по-разному. На рынке стали появляться так называемые схематозные сделки. Что это такое?

Поскольку число покупателей снижается, строительные компании стали продавать жилье аффилированным лицам. Им выдаются ипотечные кредиты, а жилье продается со скидками. Известен случай, когда один человек сделал заявку аж на 20 займов. Ну а когда кредит получен, средства распределяются между своими людьми.

Впрочем, это скорее экзотика. На самом же деле все обстоит еще гораздо серьезней. По словам вице-президента ГК «КОРТРОС» Михаила Семенова, пока на рынке жилья процесс восстановления не наблюдается. Да, ипотека с господдержкой спасла рынок от краха, и за это следует поблагодарить правительство. Люди увидели, что государство поддерживает стройкомплекс, заботится о тех, кто желает приобрести недвижимость в столь сложный период. Однако возникает вопрос: а что дальше?

Известно, что идут консультации, есть понимание, что рынок нельзя оставлять один на один с кризисом, нужно усиливать поддержку населения. В такой ситуации важен буквально каждый процент кредитной ставки. Каждый пункт вниз снижает риски, а каждый пункт вверх, наоборот, их повышает.

 

Затягивая петлю

Пока же застройщики выкручиваются, как могут. Они все чаще предоставляют покупателям жилья скидки, которые являются замаскированной формой снижения ставок по кредитам. У некоторых продавцов дисконт доходит до 40%. В условиях, когда предложение растет, а спрос падает, другого выхода зачастую нет.

Но такая практика затягивает петлю на шее строительного рынка. Как говорит Михаил Семенов, по причине инфляции и ослабления рубля все компоненты строительства выросли в цене. А стоимости жилья из-за падения спроса расти просто некуда. Застройщики теряют деньги, у девелоперов отсутствует гарантия получения маржи. Это увеличивает риски, в итоге число новых проектов снижается.

По оценке ЦБ РФ, каждый шестой застройщик — потенциальный банкрот в силу того, что компании не умеют находить баланс между входящими и выходящими денежными потоками. Многие просто не понимают, в какой момент следует уже прекращать строительство. Некоторые не желают этого делать, исходя из того посыла, что, мол, когда кризис кончится, у них будет продукт, который можно выставить на продажу. Так, кстати, было в 2008—2009 годах. Однако надеяться на повторение той ситуации весьма опрометчиво: нынешний кризис развивается по своему сценарию.

На самом деле господдержка ипотеки имеет не только положительную, но и отрицательную сторону: создается искусственная зона дешевых денег. И когда эта «лафа» закончится, многих могут ждать серьезные неприятности.

— Мы никогда не создадим устойчивый и стабильный ипотечный и строительный рынки, пока в государстве не заведутся дешевые и длинные деньги, — подчеркивает Михаил Семенов.

При этом в господдержке нуждается не только первичный, но и вторичный рынок жилья. А здесь ситуация близка к катастрофической: количество сделок в этом сегменте сократилось в три раза. Правила господдержки предусматривает наличие 20-процентного первоначального взноса, а это большая сумма. Если отсутствует возможность заложить или продать уже имеющуюся квартиру, то шанс на приобретение новой у многих равен нулю.

Одна из причин того, что в Европе и Америке ипотека достигла такого размаха, как раз в том и состоит, что там давно и успешно отлажен механизм, позволяющий закладывать не новое, уже давно построенное жилье.

 

Однажды цены обрушатся…

Впрочем, существует еще один очень важный фактор развития ипотечного рынка, о котором у нас почему-то говорят не часто: это стоимость 1 кв. м жилой площади. Между тем этот показатель даже важней размера процентной ставки.

Сегодня в среднем по России цены упали на 15—30%. Некоторые аналитики полагают, что этот фактор оказал большее влияние на рынок, чем государственная поддержка ипотеки. Рынок сам регулирует спрос и предложение, которые становятся более сбалансированными.

Но это не относится к тем его сегментам, где существует мощное спекулятивное вздутие. Прежде всего, имеется в виду Москва. Но такое положение в столице вряд ли стоит считать вечным. В мире давно есть опробованный инструмент снижения цен на рынке недвижимости: жилищная интервенция, которая за короткий период способна обрушить цены. Другое дело, что пока в российской столице никак не запустят сектор арендного жилья. Хотя во всем остальном мире считается нормой, если он занимает до 40% рынка.

В любом случае экономическая теория говорит о том, что инвестиции в недвижимость на длительный срок окупают себя. Те, кто может купить ее, но не делает этого из страха перед неопределенностью, в конечном итоге проиграет.

Но к сделкам такого рода, право, стоит подходить вдумчиво и не принимать решение сгоряча. Иначе потом будет поздно.

Владимир ГУРВИЧ

Фото business-vector.info,  bzplan.ru, grapro.ru, riarealty.ru





БизнесАрхитектураВластьЖКХИнтерьерНедвижимостьНовостиРазноеСтройматериалыТехнологии

В 2015-м ипотеку спасло государство, спасет ли ипотека строительство в 2016-м | Москва выставила на продажу 135 объектов недвижимости

В 2015-м ипотеку спасло государство, спасет ли ипотека строительство в 2016-м | Кошельки станут толще у населения?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *