Бизнес

ТПУ — это не только пересадка, но место для работы, учебы и отдыха

Такой идеологии придерживается Александр Иерусалимов, директор департамента девелоперских и инфраструктурных проектов группы компаний NAI Becar
Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

На вопросы журнала «Строительство.RU» отвечает директор департамента девелоперских и инфраструктурных проектов группы компаний NAI Becar Александр ИЕРУСАЛИМОВ (фото слева).

 

ТПУ — это не только пересадка, но место для работы, учебы и отдыха— Какие сегменты рынка недвижимости Московской области наиболее интересны российским и зарубежным инвесторам?

— Инвестиционный потенциал Московской области очень высок в силу объективных причин, прежде всего — из-за близости к Москве, финансовому, промышленному и интеллектуальному центру России. С точки зрения интереса к недвижимости, это одновременно и плюс, и минус. Плюс в том, что регион обеспечен работой, и средний доход жителей региона достаточно высок. А минус, вытекающий из этого плюса, — это необходимость постоянных «челночных» движений туда и обратно, что повышает требования к транспортной инфраструктуре.

Сегодня наиболее интересный и приоритетный сегмент на подмосковном рынке недвижимости — это жилье эконом-класса. Базовым ожиданием покупателей здесь является бюджет покупки, что примерно на 70% определяет интерес. В феврале-марте на данном рынке наблюдался всплеск, и отложенный спрос по приобретению жилья во многом был реализован. Но сейчас рынок стагнирует, а в некоторых районах области даже падает — и по цене, и по объемам строительства. Впрочем, в целом данный сегмент остается интересным.

Второй по приоритету интереса сегмент — это ритейл. Здесь тоже есть свои нюансы. Скажем, такие города, как Мытищи, Химки, Реутов и ряд других, уже перенасыщены торговыми форматами. Поэтому интересными для инвесторов сейчас являются неохваченные города и районы с населением в 50-70 тысяч человек. В этом сегменте перспективным «окном возможностей» для инвесторов, куда многие пытаются войти, является строительство торговых центров на остановочных пунктах и железнодорожных платформах пригородного сообщения торговых центров. Это новая возможность в рамках ритейла, которая, в ближайшее время, по моим оценкам, будет настоящим локомотивом для инвесторов.

И еще один интересный для инвесторов сегмент, который возник не так давно, это сегмент апарт-отелей, апартаментов. Причем здесь можно обозначить два типа апартаментов. Первый — это аналог жилья в силу градостроительных и иных факторов: когда мы не можем строить жилье, то строим апартаменты. А другой сегмент, который, на мой взгляд, имеет даже больший потенциал, — это гостиницы среднесрочного и длительного проживания, то есть это апартаменты, куда селятся студенты, «синие воротнички», приезжающие в регион на полгода-год для заработков либо обучения.

Остальные сегменты, к сожалению, на сегодняшний день менее востребованы. Ну а наиболее рискованным сегментом являются бизнес-центры. Сейчас, в условиях стагнации валового регионального продукта, процент свободных площадей на некоторых объектах достигает 23-24%. Так что с учетом последних налоговых и законодательных новаций, это становится очень рискованным бизнесом.

 

— Завершая тему ритейла, хотелось бы спросить, сколько, по вашему мнению, нужно построить в Подмосковье торговых центров, чтобы подтянуть область до среднеевропейских показателей?

— Я уже сказал, что некоторые подмосковные города перенасыщены торговыми форматами, и в этом отношении местами превышают показатели, например, Восточной Европы. Но если брать не отдельные города, а регион в целом, то думаю, что достаточно будет ввести на всю область еще не более 500 тыс. кв. м торговых площадей, чтобы Подмосковье соответствовало в данном плане общеевропейским нормативам. Но этот процесс — не конечный: построили, расслабились и благополучно забыли. Сегодня в Европе и Америке довольно много торговых площадей простаивает. Думаю, через 10-15 лет и нас ждет схожая ситуация. И сами форматы, и строительные конструкции устаревают. Так что это — постоянный процесс реновации, обновления, развития.

 

— NAI Becar — один из ведущих девелоперов инфраструктурных проектов. Как ваша компания участвует в программе развития транспортной инфраструктуры Подмосковья? Какой вам видится связь транспорта с локацией рабочих мест?

— Есть несколько проектов, в которых мы принимаем участие. Первый — это разработка проектов планировки территории градостроительных решений и концепция строительства ТПУ на 120-ти остановочных пунктах. По заказу ЦППК и совместно с этой транспортной компанией мы проводим маркетинговые исследования, анализируем коммерческий потенциал, предлагаем концепции, включая архитектуру и градостроительство.

ТПУ — это не только пересадка, но место для работы, учебы и отдыха

Схема расположения ТПУ «Расторгуево»

Сейчас будем участвовать в разработке ППТ — проектов планировки территории. Дальнейшую свою роль здесь видим в качестве девелопера, которому интересно инвестировать деньги в эти проекты, проявлять инициативу, эффективно управлять и, разумеется, отвечать за конечный результат.

Второе направление — это ЛРТ, легкий скоростной трамвай. По заказу правительства Москвы и Московской области и в партнерстве с «МосгортрансНИИпроектом» мы закончили трассировку и маршрутизацию прохождения линии скоростного легкого метро вдоль проектируемой трассы «Солнцево — Видное — Бутово», включая разработку двух транспортных пересадочных узлов на остановочных пунктах «Расторгуево» и «Бутово». Надеюсь, в итоге мы дойдем до стадии ввода объектов в эксплуатацию.

Это огромная работа. И она напрямую влияет на проблему приложения труда и локации рабочих мест, а значит — и на стоимость жилья. Возможность быстро и комфортно перемещаться из области в Москву и обратно здесь является ключевой. В этой связи мы видим две основные задачи. Первая — развитие в области мест приложения труда и горизонтальных связей между подмосковными городами (Видное, Подольск, Мытищи и т.д.) И вторая задача — улучшить связанность территорий, используя уже существующие линии железной дороги, строя новые линии легкого метро и скоростного трамвая. Если обе эти задачи будут реализованы, повысится и капитализация объектов недвижимости, и уровень комфорта проживания.

ТПУ — это не только пересадка, но место для работы, учебы и отдыха

ТПУ «Расторгуево»

 

— Подмосковные железнодорожные переезды — причина многочасовых пробок, одно из главных препятствий в развитии транспорта и инфраструктуры новой Москвы и Подмосковья. Есть ли выход из этой ситуации?

— Он достаточно простой, но, с сожалению, не из дешевых. Ключевым условием решения данной проблемы является разведение в разных уровнях и разных плоскостях железнодорожных переездов и пересекающих их уличных дорожных сетей. Это делается в эстакадном или в подземном исполнении. Но такое не всегда возможно осуществить без остановки движения железного транспорта, что, разумеется, влетает в копеечку.

Сегодня в области есть 16 приоритетных, наиболее «конфликтных» в смысле пересечения, железнодорожных переездов, по которым уже определено финансирование. Работы по ним либо уже ведутся, либо начнутся в ближайшее время.

 

— Какова, на ваш взгляд, должна быть инфраструктура ТПУ Московской области как «самой дачной» области в России?

— Она должна исходить из потребности людей. Если мы посмотрим на аналоги в Европе, Америке и Азии, то это, прежде всего, торговая и сервисная зоны. Здесь можно комфортно отдыхать в ожидании перемещения, совершать импульсные покупки, пользоваться различными сервисами по оплате, посещать парикмахерские, игровые залы и т.д. Вот и в Подмосковье, где позволяют земельно-имущественные отношения, нужно развивать это направление: создавать места приложения труда, совмещая ТПУ с бизнес- и торговыми центрами современного формата. Кроме того ТПУ может выступать и как градостроительная точка развития и роста. Допустим, когда мы проектируем ТПУ в Москве, то по возможности обязательно включаем туда культурно-досуговые, общественные зоны, конференц-залы, залы для экспозиций, библиотеки, детские сады.

То есть как многофункциональный комплекс ТПУ позволяет в рамках земельно-имущественных отношений организовывать градостроительный центр. Посмотрите, как организованы ТПУ в Сингапуре или Китае: максимальные высотность и плотность. ТПУ понимается как место, где люди могут не только садиться или пересаживаться на транспорт, но и отдыхать, работать, учиться, да и просто жить. Такую же идеологию проповедуем и мы.

 

— Спасибо за интересный разговор.

Беседу вел Алексей АНДРЕЕВ

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *